Определение стоимости квартиры.

Определение стоимости квартиры.

Текст подготовила Мария Гуреева
Источник: Domofond.ru
26 марта 2020


Определение стоимости квартиры — зачастую деликатная для собственника тема, особенно, если жилье «семейное» и в его обустройство вложили душу. Но в вопросах денег надо быть объективным и смотреть на ситуацию со стороны цифр. Разбираясь в аналитике, можно продать квартиру по реальной цене и в кратчайшие сроки — именно так считают эксперты рынка.

Три пути
Когда возникает вопрос, как быстрее и выгоднее продать квартиру, главный ответ — правильно оценить ее стоимость. Генеральный директор технологичного агентства Homeapp Алексей Егошин рассказывает, что в такой ситуации может быть три варианта развития событий:

- установите высокую цену — будет мало обращений;
- установите низкую цену, все равно будут торговаться и вы потеряете в деньгах. Либо же, все-таки согласившись на демпинг, впоследствии будете жалеть о продаже, особенно просматривая похожие объявления на онлайн-площадках;
- установите оптимальную цену: должно быть много обращений, и есть задел для некритичного торга.

Что происходит сейчас?
Продавец заходит на площадки объявлений, смотрит аналогичные квартиры; прикидывает, сколько могла бы стоить его квартира, и выставляет цену по верхней планке, так как его недвижимость обязательно лучше. Знакомая история? Есть еще два варианта развития действия.

Первый: человек купил квартиру несколько лет назад в долларах и сейчас хочет продать за ту же сумму в той же валюте, не учитывая, что курс сильно изменился. Второй: продавец на все 100% уверен, что квартиры не могут дешеветь. Если я купил за 10 млн руб. вчера, значит, сегодня я должен продать за 12 млн. Конечно, недвижимость — это хорошее инвестиционное вложение, и на ней можно заработать, продав дороже, но опять же… если правильно провести ее оценку.

Что в итоге? Звонков нет, просмотров реальных покупателей нет. Продавец ждёт месяц-два, снижает немного цену, потом еще немного и в итоге продает только через год-два.

В чем ошибка?
Все смотрят на актуальные цены на рынке — на деньги, за которые пытаются продать сейчас. Однако это неправильный подход, говорит Игошин. «Сегодня 80% квартир вообще не реализуется: они зависают на рынке по причине завышенной цены или из-за сложностей с самим объектом, например, из-за проблем в документах. И только 20% — действительно оптимальные предложения», — отмечает эксперт.

Как же определить правильно, сколько стоит ваша квартира?
И как войти в те самые 20%, которые продаются? Нужно ориентироваться на цены, по которым были проданы квартиры, аналогичные вашей, за последние пару лет. Для этого стоит изучить основные площадки объявлений, которые запустили специальные сервисы оценки в виде калькулятора недвижимости или же агрегаторов, сохраняющих историю объявлений. Посмотреть их можно на «Авито Недвижимости» и других ресурсах.

На калькуляторе вы быстро узнаете ориентировочную стоимость жилья. Недостаток же следующий: сервис не всегда учитывает все важные характеристики объектов (точный адрес, тип дома, текущие предложения); сколько объявление провисело на сайте и как за это время снижалась цена. К тому же нельзя повлиять на выборку — убрать или добавить другие дома для оценки; в расчет могут попасть фейки и повторные объявления и т. д.

Оценка на основании истории объявлений позволяет увидеть, за какую цену реально есть спрос и насколько быстро продаются похожие объекты. Однако данный процесс будет довольно трудоемким. Сложно оценить все в один клик: нужно проверять каждый дом в своей локации по отдельности, убирать дубли и устаревшую информацию.

Как еще можно собрать нужную информацию?
Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости», так же как и Алексей Игошин, считает, что правильно выставить цену на недвижимость можно, только оперируя данными по архиву сделок. Поэтому в случае, если онлайн-оценка по каким-либо причинам невозможна, следует воспользоваться «дедовским методом». «Вам придется прозвонить квартиры с аналогичными параметрами, но снятые с продажи в течение последнего полугода. При этом в разговоре нужно уточнить, был ли объект продан или его просто убрали, так и не реализовав. Если сделка все же состоялась, важно узнать, по какой цене ее закрыли», — рассказывает Мищенко.

А есть ли другие способы?
Некоторые эксперты отмечают, что самый простой путь в правильном определении стоимости недвижимости — свериться с ее кадастровой стоимостью. «Для среднестатистических квартир кадастровая стоимость в большинстве случаев соответствует рыночной. Но выставлять жилье на продажу лучше по цене чуть выше этой цифры на 15–20%, чтобы иметь запас прочности для возможного торга», — таким лайфхаком делится Ксения Комарова, ведущий консультант Cushman&Wakefield.

Универсальный совет
Если вы все же решили продавать квартиру самостоятельно и задумались о цене, для настройки рекламы на онлайн-площадках объявлений вам нужно знать не точную цену квартиры, а лишь диапазон «от и до», попав в который вы будете получать звонки от по-настоящему заинтересованных покупателей. Чтобы его определить, нужно, как говорилось выше, тщательно изучить историю продаж по всем аналогичным домам и квартирам в вашей локации. Это непростое дело, но потраченное время и усилия обязательно окупятся в будущем.

В заключение хочется добавить, что правильная оценка — лишь начало процесса продажи недвижимости. Дальше на скорость завершения сделки влияет, как организован сам процесс по передаче квартиры от продавца к покупателю. Речь идет о важности верной стратегии продвижения, рекламной кампании, оперативного контроля изменений на рынке и, конечно, ведения переговоров.

Ещё новости по теме

Как купить недвижимость?
Как купить недвижимость?

    Многим покупателям кажется, что любой здравомыслящий человек может разобраться  в действительных недостатках и достоинствах квартиры. «Нужно только сосредоточиться и я ничего не упущу». На самом деле, при таком объем...

Эксклюзивный договор!
Эксклюзивный договор!

Только эксклюзивный договор с экспертом профессионалом может помочь продать вашу недвижимость выгодно и комфортно! За 5 минут могу Вас убедить в этом. Директор агентства "РЕСурс недвижимость" +7-908-133-44-88 https://youtu.be/ndl0pM0...

Стало известно, где сильнее всего упал спрос на новостройки
Стало известно, где сильнее всего упал спрос на новостройки

Стало известно, где сильнее всего упал спрос на новостройки Спрос на новостройки в России вернулся к уровню 2017 года. За первый квартал по всем регионам страны заключено порядка 147,8 тысячи сделок, по данным сервиса ЦИАН, падение относительно прош...

На каком этаже лучше покупать квартиру в новостройке.
На каком этаже лучше покупать квартиру в новостройке.

На каком этаже лучше покупать квартиру в новостройке? Елена Коннова Источник: РБК-Недвижимость У каждого человека есть свои предпочтения относительно того, на каком этаже ему будет комфортнее проживать. Некоторым, например, не нравится жить на перв...

Как сделать удаленку комфортной для себя.
Как сделать удаленку комфортной для себя.

Как сделать удалёнку комфортной для себя Источник: HeadHunter Источник фотографии Продолжаем делиться опытом тех сотрудников hh.ru, которые давно работают в дистанционном формате и нашли за это время немало удачных решений для работы из дома. Приг...